إقرار الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر
صراحة – الرياض: نشر اليوم الجمعة تفاصيل (الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر) التي اقرها مجلس الوزراء مؤخرا.
ونشرت الجريدة الرسمية (ام القرى) اليوم تفاصيل القرار و جاء على النحو التالي :
أقَرَّ مجلس الوزراء
بعد الاطلاع على المعاملة الواردة من الديوان الملكي برقم (٢٧٠٧٤) وتاريخ (١٤٤٧/٣/٢٧هـ) المشتملة على برقية أمانة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية رقم (٢٦٤٨) وتاريخ (١٤٤٧/٣/١٨هـ) في شأن مشروع الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وبعد الاطلاع على المذكرة رقم (١١١٢) وتاريخ (١٤٤٧/٣/١٩هـ) ومذكرة هيئة الخبراء رقم (١١٥٥) وتاريخ (١٤٤٧/٣/٢٣هـ) المعدتين في هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.
وبعد الاطلاع على نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٣٠) وتاريخ (١٤٤٣/١١/٣٠هـ).
وبعد الاطلاع على نظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٩١) وتاريخ (١٤٤٤/١١/٢٩هـ).
وبعد الاطلاع على قرارات مجلس الوزراء رقم (٤٠٥) وتاريخ (١٤٣٧/٩/٢٢هـ) ورقم (٢٩٢) وتاريخ (١٤٣٨/٥/١٦هـ) ورقم (٩٤) وتاريخ (١٤٣٩/٢/١١هـ).
وبعد النظر في قرار مجلس الشورى رقم (١/٨) وتاريخ (١٤٤٧/٣/٢٢هـ).
وبعد الاطلاع على توصية اللجنة العامة لمجلس الوزراء رقم (٣١٠١) وتاريخ (١٤٤٧/٣/٢٣هـ) ، تقرر :
الموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بالصيغة المرافقة.
وقد أعد مشروع مرسوم ملكي بذلك، صيغته مرافقة لهذا.
رئيس مجلس الوزراء
الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر
أولًا:
لأغراض تطبيق هذه الأحكام، يقصد بالمصطلحات الآتية المعاني المبينة أمامها:
١- العقار: جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني، ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما.
٢- الأجرة الإجمالية: أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار.
٣- الهيئة: الهيئة العامة للعقار.
ثانيًا:
لا يجوز للمؤجر -في حال رغبة المستأجر في تجديد عقد الإيجار- أن يمتنع عن التجديد ويلزم المستأجر بإخلاء العقار إلا في الأحوال الآتية:
١- تخلف المستأجر عن السداد.
٢- وجود عيوب هيكلية في العقار تؤثر على سلامته وسلامة الساكنين فيه وفق تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة نظامًا.
٣- رغبة المؤجر للعقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي، أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى.
٤- أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
٥- عدم الاعتراض أمام الهيئة ويثبت فيه وفقًا للضوابط والآليات التي يضعها مجلس إدارة الهيئة.
٦- إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أبرم قبل عام ٢٠٢٤م.
ثالثًا:
١- لا يجوز للمؤجر أن يزيد قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذ هذه الأحكام أو التي تبرم بعد نفاذها.
٢- إذا كان العقار قد سبق تأجيره؛ فيجب ألا تزيد قيمة أجرته الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار.
٣- تُحتسب قيمة الأجرة الإجمالية للعقار الذي لم يسبق تأجيره بحسب ما يتفق عليه بين المؤجر والمستأجر.
رابعًا:
١- يحق للمؤجر الاعتراض على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة بناءً على الفقرة (٢) من البند (ثانيًا) والفقرة (٢) من البند (ثالثًا) من هذه الأحكام، وذلك في أي من الحالات الآتية:
أ- إذا كان العقار قد خضع لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمة أجرته الإجمالية.
ب- إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أبرم قبل عام ٢٠٢٤م.
ج- أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
٢- يتقدم الاعتراض أمام الهيئة ويثبت فيه وفقًا للضوابط والآليات التي يضعها مجلس إدارة الهيئة.
خامسًا:
١- ينتهي العمل بالبنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام بعد مضي خمس (5) سنوات من تاريخ نفاذها.
٢- يقتصر تطبيق البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام على العقارات في مدينة الرياض.
سادسًا:
١- دون إخلال بما قضى به البند (رابعًا) من هذه الأحكام، يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا، ما لم يُشعر أحد طرفيه الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل (60) يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء مدة العقد، وذلك باستثناء الحالات الآتية:
أ- العقود محددة المدة التي بقي من مدتها (٩٠) يوماً أو أقل عند نفاذ هذه الأحكام.
ب- العقود التي يتفق طرفاها على إنهاءها بالتراضي بعد مضي المهلة المحددة لتقديم إشعار عدم الرغبة في التجديد.
٢- للهيئة زيادة المدة المنصوص عليها في الفقرة (١) من هذا البند في العقود النموذجية بما يتناسب مع مدة عقد الإيجار ونوعه.
سابعًا:
١- مع مراعاة ما قضى به البند (أولًا) من قراري مجلس الوزراء رقم (٤٠٥) وتاريخ ١٤٣٧/٩/٢٢هـ ورقم (٢٩٢) وتاريخ ١٤٣٨/٥/١٦هـ، يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار)، التقدم بطلب تسجيل العقد في تلك الشبكة. وللمستأجر حق طلب تسجيل العقد.
٢- تنظر اللجان المشكلة بناءً على المادة (العشرون) من نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٣٠) وتاريخ ١٤٤٣/١١/٣٠هـ في مخالفات ما ورد في البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(سادسًا) من هذه الأحكام وفقًا لما هو مقرر بموجب تلك المادة، أو إيقاع الغرامات المشار إليها في البند (تاسعًا) من هذه الأحكام. ويحدد الرئيس التنفيذي للهيئة بقرارات أعضاء اللجان المشار إليها بالاتفاق مع وزارة المالية.
٣- يجوز بقرار من مجلس إدارة الهيئة -بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية- تطبيق البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام على كامل أو جزء من مدن ومحافظات المملكة، وذلك بناء على المحددات والمؤشرات المشار إليها في الفقرة (٢) من هذا البند.
ثامنًا:
١- للمؤجر حق الاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال (٦٠) يوماً من تاريخ إبلاغه بالتسجيل، وفي حال انقضاء المدة -المشار إليها- دون اعتراض، فتكون بيانات العقد صحيحة.
تاسعًا:
١- يعاقب كل من يخالف ما ورد في البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(سابعًا) من هذه الأحكام بغرامة مالية لا تتجاوز مقدار الأجرة الإجمالية لـ (١٢) شهراً للعقار محل التعاقد، وتصبح المخالفة وفقًا لضوابط يضعها مجلس إدارة الهيئة، وذلك دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.
٢- يصدر مجلس إدارة الهيئة جدولًا بمخالفات ما ورد في البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(سابعًا) من هذه الأحكام وما يقابلها من غرامات وفق الحد المنصوص عليه في الفقرة (١) من هذا البند، ويراعى في تحديد مقدار الغرامة جسامة المخالفة وظروفها.
٣- تقوم اللجنة الوزارية المشكلة بقرار مجلس الوزراء رقم (٩٤) وتاريخ ١٤٣٩/٢/١١هـ بوضع المحددات والمؤشرات الخاصة بتفعيل وإيقاف وتصعيد البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(خامسًا) من هذه الأحكام، وتحديد المعايير التي سيتم اتباعها عند تحديث تلك المحددات والمؤشرات، والرفع بما يتوصل إليه إلى مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية خلال (٩٠) يومًا من تاريخ نفاذ هذه الأحكام؛ لإقرارها.
عاشرًا:
تمنح مكافأة تشجيعية بنسبة لا تزيد على (٢٠٪) من مقدار الغرامة المحصلة عن أي مخالفة لما ورد في البنود (ثانيًا) و(ثالثًا) و(رابعًا) و(سابعًا) من هذه الأحكام ومن غير المخالفين بتطبيق أحكام تلك البنود- إذا قدم معلومة أدت إلى صدور قرار نهائي بثبوت المخالفة. ويضع مجلس إدارة الهيئة الإجراءات اللازمة للإبلاغ عن المخالفات، وضوابط صرف المكافآت، وآلية قسمتها إذا تعدد المبلّغون.
حادي عشر:
١- فيما لم يرد به نص خاص في هذه الأحكام، تطبق الأحكام الواردة في نظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٩١) وتاريخ ١٤٤٤/١١/٢٩هـ.
٢- لمجلس الوزراء تعديل هذه الأحكام بناء على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في ضوء ما يرد من تقارير من الهيئة حيال التحديات والصعوبات التي واجهتها أثناء تطبيق تلك الأحكام، وذلك بما لا يتعارض مع الأنظمة المعمول بها.